Die Pfandbriefkrise

Natürlich gab es schon lange deutliche Warnsignale die aber immer wieder von den Zweckoptimisten übertönt wurden.

Ja das ist im Grunde genommen richtig. Solange niemand die deutschen Pfandbriefe anfasst ist die Welt fast in Ordnung. Es ist ja auch ein probates Mittel, wenn man eine Schlangengrupe im Hof hat, diese mit löcherigen Bretten abzudecken und die Löcher mit Sand und Steinen zu verdecken. Dabei kann ein Gefühl von Sicherheit entstehen. Die gleiche Sicherheit bieten Kondome mit Löchern.

Aber vielleicht ist es besser die Sache mit den Pfandbriefen erst im Herbst anzugehen. Leute mit Ahnung versuchen sich ja schon leise und heimlich aus dieser Anlageform davon zu stehlen, die anderen kann man auch nach dem Urlaub schocken.

Um zu verstehen was mit dem Pfandbrief gemeint ist, ist ein kurzer Blick in seine Geschichte und seinen Aufbau sinnvoll.

Pfandbriefe haben in Deutschland ihren Ursprung im Jahr 1769 in einer "Cabinets-Ordre" Friedrichs des Großen. Sie waren zunächst Wertpapiere, die von so genannten Landschaften, das waren öffentlich-rechtliche Zwangsvereinigungen der adligen Großgrundbesitzer einer bestimmten Region, zum Zwecke der Beschaffung günstigeren landwirtschaftlichen Grundkredits begeben wurden. Dem Pfandbriefinhaber diente als Sicherheit bestimmter Grundbesitz, außerdem haftete subsidiär die Landschaft. Mitte des 19. Jahrhunderts erhielten die ersten Hypothekenbanken das Recht, hypothekarisch gesicherte Kredite durch Pfandbriefe zu refinanzieren. Mit dem Hypothekenbankgesetz, das zusammen mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) am 1. Januar 1900 in Kraft trat, wurde dann eine für das gesamte Reich geltende Rechtsgrundlage für die Emission von Pfandbriefen geschaffen. Im Jahr 1927 folgte diesem Beispiel das Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditinstitute (ÖPG) und im Jahr 1933 das Gesetz über Schiffspfandbriefbanken.

In Folge der Abschaffung der staatlichen Garantien für öffentlich-rechtliche Kreditinstitute kam es zur Vereinheitlichung der Rechtsgrundlagen unter dem am 19. Juli 2005 geltenden Pfandbriefgesetz.

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Die Bonität (Sicherheit) eines Hypotheken- oder Schiffspfandbriefes beruht auf mehreren Säulen:

1. die unmittelbare Verknüpfung des Pfandbriefes mit den der Deckungsmasse zugeordneten Darlehen (§ 4 PfandBG). Im Falle einer Insolvenz der Pfandbriefbank werden die Pfandbriefgläubiger vor allen anderen Gläubigern aus dieser Deckungsmasse befriedigt (Insolvenzvorrecht). Die Einhaltung der mit dem Deckungsstock verknüpften Vorschriften wird von einem institutsunabhängigen Treuhänder überwacht (§ 7 PfandBG).

2. die Beschränkung deckungsfähiger Darlehen auf einen Auslauf von 60 % des von Sachverständigen festgelegten Beleihungswerts der beliehenen Immobilien (§ 14 Abs. 1 PfandBG) bzw. Schiffe (§ 22 Abs. 2 PfandBG),

3. der vorsichtigen und dauerhaften Bewertung der zu beleihenden Immobilien bzw. Schiffe.

Die Bonität öffentlicher Pfandbriefe beruht auf der Bonität der öffentlichen Hände im In- und Ausland, § 20 PfandBG. Alle Pfandbriefe sind mündelsicher, lombardfähig und deckungsstockfähig.

Pfandbriefe bieten in der Regel eine etwas höhere Rendite als Bundesanleihen, sind jedoch in Hinblick auf die Bonität der Emissionen als ähnlich sicher anzusehen.

Nicht zu verwechseln ist der Hypothekenpfandbrief mit der Hypothekenanleihe. Zwar ist auch diese grundpfandrechtlich abgesichert, jedoch unterliegt sie nicht den strengen Anforderungen des Pfandbriefgesetzes und ist daher mit höheren Risiken behaftet.

Leider muss auch noch der Begriff Beleihungswert geklärt werden, da ein Pfandbrief nur 60 Prozent des von Sachverständigen festgestellten Beleihungswert einer Immobilie umfassen darf.

Unter dem Beleihungswert eines Grundstücks (inklusive evtl. darauf errichteter Bauwerke) wird der Wert verstanden, von dem mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. In der Regel bedeutet dieser die Obergrenze, bis zu der ein Objekt mit Hypotheken belastet werden kann.

Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert den aktuellen, am Markt unter normalen Umständen erzielbaren Preis eines Objektes darstellt, gibt der Beleihungswert den Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts wieder, das dieses Objekt über einen Zeitraum von 10 - 20 Jahren finanzieren muss. In diesem Zeitraum darf der -- stichtagsabhängige -- Marktwert nicht unter den vorher ermittelten Beleihungswert fallen. Dieser stellt also quasi einen gedämpften Marktwert dar.

Das Problem beginnt also schon mit der Wertermittlung für eine Immobilie. Es gibt für Immobilien eigentlich nur drei Bewertungsmaßstäbe. Lage, Lage und Lage. Tatsächlich wird bei der Wertermittlung die Lage und die in dieser Lage erziehlbaren Verkaufs- und Vermietpreise die Grundlage bilden. Dazu kommen noch Ausstattungsmerkmale wie Tiefgarage oder Schwimmbad. Beim Einfamilenhaus sind andere Merkmale wichtig als für ein Geschäftsgebäude oder ein kombiniertes Wohn- und Geschäftsgebäude oder einen reinen Wohnbau.

Natürlich wird nicht für jedes Gebäude der Beleihungswert von einem Sachverständigen festgelegt, aber selbst wenn, bedient auch der sich der üblichen Kritierien. Er rechnet die Mieterträge anhand von Vergleichsmieten hoch und fügt Zu- oder Abschläge für die Lage und Ausstattung hinzu. Dabei ist jede Bewertung von der Ehrlichkeit der Angaben abhängig. Die Affäre Jürgen Schneider und den Peanuts-Vorständlern von der Deutschen Bank zeigt, was passieren kann.

Am zweiten Verhandlungstag äußerte sich Jürgen Schneider detaillierter über die fünf Betrugsvorwürfe der Staatsanwaltschaft und über die Rolle der Banken. Beim Zentralmeßpalast in Leipzig geht Schneider davon aus, daß möglicherweise der Vorstand der Bau- und Bodenbank (BauBo) über Scheinrechnungen Bescheid wußte. Die Banker der NordLB müssen sich beim Objekt Tauentzienstraße in Berlin von Schneider vorwerfen lassen, daß sie seine „optimistischen“ zukünftigen Mieterträge in ihre Überlegungen zur Kreditgewährung mit einfließen ließen.

Die Dresdner Bank war, so behauptet Schneider, beim Objekt Kurfürsteneck genauestens über die Summen informiert. „Immerhin wurde unter Beteiligung von Dr. Adenauer von der Dresdner Bank das Gebäude an mich für 130 Millionen Mark verkauft. Dann wurde es wieder unter Mitwirkung von Dr. Adenauer mit 225 Millionen Mark finanziert“, erklärte der 63jährige.

Ausführlich ging der Milliarden-Jongleur auf die Zeilgalerie in Frankfurt ein, die nur wenige Meter von der Deutschen Bank entfernt ist. Schon beim Blick auf die Bautafel wären die Kreditgeber auf Ungereimtheiten gestoßen. Schneider räumte ein, die vermietbare Fläche von 9000 auf 20 513 Quadratmeter hochmanipuliert und die zu erwartende Miete um mehr als das Doppelte auf 57 Millionen Mark errechnet zu haben. Der Bank lagen die Expertise des Chefsachverständigen der Dresdner Bank sowie eine Beurteilung der Deutschen Hypothekenbank vor.

Mit fester Stimme warf Schneider im Gerichtssaal die Frage auf: „Warum deckte die Deutsche Bank den gesamten Inhalt der Gutachten mir gegenüber mit Schweigen zu?“

Jedem der über die Sicherheit von Pfandbriefen sinniert, muss diese Geschichte zu denken geben. Es war nicht nur eine Bank involviert, es waren viele Banken und es ging um mehr als 5 Milliarden DM, an jemanden, der eigentlich nur ein Hochstapler war.

Ob die Banken daraus gelernt haben? Das Wort Subprimekrise sagt das genaue Gegenteil. Selbstverständlich wird heute keiner mehr die Fläche eines Baus mal eben in seinen Angaben verdoppeln können. Zumindest nicht ohne Zustimmung seines Bankers, der andere Kredite an die gleiche Person retten will und auf eine wunderbare Sanierung hofft. Aber das ist ja damals wie heute gar nicht nötig.

In Frankfurt versucht alles was weg kann, aus der teuren Fläche in das billige Umland zu verschwinden. Gleichzeitig gehen die Zweckoptimisten aber davon aus, das sich die Preise noch erhöhen werden. Bringt man die Finanzmarktkrise und die Rezession damit in Zusammenhang, dann ist ein solches Denken schon recht weltfremd.

Das gleiche gilt für Berlin, wo mutige Immobilienvorhaben von sehr mutigen und komplett wahnsinnigen übertroffen werden. Außer den Beteiligten glaubt niemand an diese Finanzierungen. Die dahinter stehenden Wertvorstellungen sind Unsinn. Dazu kommt eine Tendenz des schlampigen Bauens. Der Neubau als Bauruine zu höchst überteuerten Preisen ist der aktuelle Standard, auf den seit Jahren hin gebaut wurde.

Das was im Fernsehen immer den Eigenheimakrobaten passiert, passiert auch auf den Großbaustellen. In Berlin wurden gerade 11 mal 60 Meter eines fremden Grundstücks mitbebaut. Das ist Leben. Der Schlosser rechnet in Micrometern, der Schreiner in Millimetern, der Zimmermann in Zentimetern und beim Maurer ist man froh, wenn er auf der Baustelle bleibt.

Dazu kommen neue billigere Bautechnologien, deren Zutaten dann allerdings aus Kostengründen oft verändert werden, was in der Gesamtleistung zu absonderlichen Konstruktionen führt. So leben rund 400 Tauben in einem Frankfurter Hochhaus hinter der teuren Fassade und da die Tauben dem Regen verraten haben, wo die Löcher sind, gab es feuchten Vogelkot der lässig die Dichtungsmasse zwischen den Platten zerstörte. Die Folge sind hübsche senkrechte Ränder in einigen Gebäudeteilen.

Aber egal ob Schimmel, der sich in einem hübschen Berliner Gebäude auf über 30.000 qm in einem feinen, aber festen Rasen in Zwischendecken und zwischen Trockenbauwände eingenistet hat, offene Baufugen und Anschlusselemente, oder Vogelkot. Einiges was auf dem Papier vielleicht werthaltig ausgesehen hat, ist aufgrund von Baumängeln, abrissreif.

Dazu kommt, das man bei der Wertermittlung von einer freundlichen Wirtschaftsentwicklung ausgegangen ist, die ständig neue Firmen in die Stadt zieht, welche ständig Bedarf an Geschäfts- und Wohnraum produzieren. Das gilt aber für die meisten Städte in Deutschland nicht. Eher setzt eine Stadtflucht von Unternehmen und Mitarbeitern ein, während gleichzeitig kaum neue Firmen nachrücken. Die angenommen mittelfristig erzielbaren Mieten sind also Humbug.

Natürlich hat die Bauindustrie auch die Preise erhöht, um ihrerseits die von Josef Ackermann und anderen neoliberalen Vorreitern geforderten Renditen zu erbringen. Das ging mit Billigstarbeitern aus dem Osten die praktisch ohne Ausbildung und völlig ohne Erfahrung Dinge herstellen sollten, was ihnen nur begrenzt gelang. Dabei wurde zusätzlich die Baukontrolle gespart und im Grunde nur der Rahm abgeschöpft. Bei verringerter Qualität haben sich die Baukosten erheblich erhöht.

Es ist sicher nicht verkehrt anzunehmen, dass die meisten in den letzten 10 - 20 Jahren entstandenen Großgebäude, mindestens um 20 Prozent zu teuer gebaut wurden. Bei einigen sind es wohl bis zu 200 Prozent. Aus den überhöhten Baupreisen und den unrealistischen Einnahmeerwartungen, kann vorsichtig geschätzt, davon ausgegangen werden, das die Werte insgesamt durchschnittlich um 30 Prozent über dem aktuellen Marktwert liegen.

Wäre ein Gebäude realistisch 1 Million Euro wert gewesen, ergab sich so ein Gebäudewert von 1,3 Millionen. Alleine dadurch und ohne jeden Betrug stieg der in Pfandbriefe umwandelbare Hypothekenwert von 0,6 Millionen auf 0,78 Millionen also um 30 Prozent. Wenn aber diese Annahme wirklich stimmt, dann bedeutet das bei einem Pfandbriefmarkt von 950 Milliarden Euro einen Realwert von 731 Milliarden Euro, also eine Unterdeckung von 219 Milliarden Euro.

Es ist aber müßig sich jetzt darüber zu streiten ob es nun 219 Milliarden Fehlbetrag, die Hälfte, oder nur ein Viertel sind. Überall auf der Welt fallen die Immobilienpreise. Nicht nur in den USA sondern auch in England und Frankreich. Das passiert bei gleichzeitig immer stärker werdendem Leerstand, Mietausfällen oder gar Mietsenkungen. Es passiert auch in Deutschland.

In Deutschland gibt es aber viele Möglichkeiten Mietausfälle zu kaschieren, sie lange in den Büchern als Forderungen zu halten und damit ein gesundes Unternehmen vorzutäuschen. In Berlin gibt es sogar das Gerücht, das für einige Objekte Verträge mit solventen Partnern abgeschlossen wurden, die nur den Nachteil haben, dass in ihrem Personalausweis anstelle einer Adresse die Abkürzung OFW steht, was nicht Oberfeldwebel, sondern ohne festen Wohnsitz bedeutet.

So spricht man von einer angeblichen freshUpoN, die sich einige bedeutende Objekte zu wirklich guten Konditionen gesichert haben soll, genau wie GeniaOrg. Da dürften wohl unter einigen Brücken große Feste gefeiert worden sein. Natürlich sind das nur Auswüchse, aber es wundert nicht, dass einige Banken die Pfandbriefe wie heiße Kartoffeln hin und her schoben und schieben.

Am kommenden Montag soll ein neuer Versuch unternommen werden, wenigstens die deutschen Jumbopfandbriefe und damit die Pfandbriefe an sich, wieder handelbar zu machen. Das ist der erste Versuch seit März diesen Jahres und er könnte zunächst einmal klappen. Da praktisch alle Marktteilnehmer diese leider mittlerweile etwas zweifelhaften Finanzkonstrukte besitzen, bleibt ihnen nur gute Miene zum vermutlich bösen Spiel zu machen.

Jeder muss kaufen und verkaufen und möglichst mit Gewinn. Das ist eine Art umgekehrter Reise nach Jerusalem. Wer keine Jumbos mehr hat, hat gewonnen. Je eher man heraus kommt desto geringer ist der Verlust und derjenige der als Letzter mit all den Schätzen sitzen bleibt ist tot. aber richtig tot.

Im Grunde genommen ist das schade, zeigt aber die Mängel des bestehenden Finanzsystems. Würden die Ratingagenturen ihre Aufgabe erfüllen, hätte es längst erhebliche Abschreibungen geben müssen und die Spreu würde sich vom Weizen trennen. So ist alles in einem oder besser mehreren großen Körben und die guten gehen mit den schlechten unter. Natürlich ist es auch eine Frage der Bilanzehrlichkeit der Banken und Investoren. Aber angesichts eines sterbenden Finanzsystems genießt jeder den Augenblick, denn Morgen wird es schlimmer sein.